Theo báo cáo thị trường trái phiếu quý III/2026 của Công ty chứng khoán Techcombank (TCBS), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp dự kiến đáo hạn trong giai đoạn tháng 10/2026 đến tháng 9/2027 còn khoảng 271.194 tỷ đồng, giảm 42,4% so với lịch đáo hạn ban đầu là 470.753 tỷ đồng. Mức giảm này chủ yếu đến từ hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn, với giá trị được khấu trừ khoảng 199.559 tỷ đồng theo dữ liệu đến ngày 9/7.
Sau khi tính đến lượng trái phiếu đã mua lại, bất động sản trở thành nhóm có nghĩa vụ đáo hạn lớn nhất, với 107.637 tỷ đồng, tương đương 39,7% tổng giá trị toàn thị trường. Nhóm ngân hàng đứng thứ hai với khoảng 99.208 tỷ đồng, chiếm 36,6%.
Với doanh nghiệp bất động sản, việc tập trung lượng lớn nghĩa vụ trả nợ vào một số thời điểm có thể làm gia tăng nhu cầu tiền mặt. Khả năng thanh toán khi đó không chỉ phụ thuộc vào dòng tiền từ bán hàng, thu hồi công nợ và chuyển nhượng tài sản, mà còn liên quan đến khả năng tiếp cận nguồn vốn mới.
Áp lực huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc còn thể hiện qua mặt bằng lãi suất trái phiếu. Trong quý III/2026, lãi suất trái phiếu bất động sản bình quân đạt 11,36%/năm, tăng 104 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước. Mức này cao hơn đáng kể so với lãi suất bình quân 8,81%/năm của trái phiếu ngân hàng và mức 9,60%/năm của toàn thị trường.
Mức lãi suất 11,36%/năm phản ánh chi phí vốn đáng lưu ý đối với các doanh nghiệp cần phát hành trái phiếu để bổ sung dòng tiền hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ. Khi phải trả chi phí huy động cao, doanh nghiệp càng cần bảo đảm dòng tiền đủ lớn để thanh toán lãi và gốc đúng hạn.
Một tín hiệu tích cực là số thông báo chậm thanh toán trái phiếu trong quý III/2026 đã giảm. Theo số liệu được TCBS tổng hợp từ VBMA, quý III ghi nhận 10 thông báo của 6 tổ chức phát hành liên quan đến 8 mã trái phiếu, thấp hơn mức 27 thông báo của 14 tổ chức phát hành với 22 mã trái phiếu trong cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, giá trị gốc và lãi chậm thanh toán mới phát sinh trong quý vẫn lên tới khoảng 5.790 tỷ đồng, gồm 2.522 tỷ đồng tiền gốc và 3.268 tỷ đồng tiền lãi. Đáng chú ý, toàn bộ phần gốc chậm trả thuộc về hai mã trái phiếu phát sinh tình trạng chậm thanh toán trong tháng 8. Riêng một khoản lãi khoảng 3.009 tỷ đồng chậm trả trong tháng 7 chiếm 52% tổng giá trị chậm thanh toán mới phát sinh trong quý.
Với bất động sản, vấn đề cần theo dõi không chỉ là tổng số trái phiếu sắp đáo hạn mà còn là khả năng tạo dòng tiền thực tế của từng doanh nghiệp. Việc phát hành trái phiếu mới có thể giúp cơ cấu lại nghĩa vụ nợ, nhưng không tự động giải quyết được khó khăn nếu hoạt động kinh doanh chưa tạo ra đủ tiền để trả lãi và gốc.
Theo đánh giá của TCBS, rủi ro tín dụng mười hai tháng tới nằm ở khả năng tái phát hành của từng tổ chức, không ở mặt bằng lãi suất.
Với hơn 107.000 tỷ đồng gốc trái phiếu còn đến hạn trong 12 tháng tới, khả năng xoay vòng vốn và tạo dòng tiền sẽ tiếp tục là phép thử quan trọng đối với sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản.
Tiêu điểm
Bình luận bài viết