Khi tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, lực lượng lao động trẻ đổ về các đô thị và khu công nghiệp ngày càng lớn, nhu cầu về chỗ ở ổn định trở thành vấn đề cấp thiết không chỉ đối với người dân mà còn với cả nền kinh tế. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn tồn tại nhiều nghịch lý ngân hàng khẳng định nguồn vốn dồi dào, trong khi doanh nghiệp phát triển dự án lại cho rằng khó tiếp cận tín dụng, còn người thu nhập thấp vẫn khó mua được nhà. Bài toán vì vậy không chỉ nằm ở tiền, mà nằm ở cách thiết kế chính sách và cơ chế vận hành thị trường NƠXH.

Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung chưa theo kịp

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và lực lượng lao động trẻ tăng mạnh tại các trung tâm kinh tế, nhu cầu về nhà ở giá hợp lý đang trở thành vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản.

Đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, hàng triệu lao động đang phải thuê trọ trong điều kiện hạ tầng hạn chế, chi phí sinh hoạt cao. Việc phát triển NƠXH vì vậy không chỉ là một chính sách an sinh mà còn là yếu tố quan trọng bảo đảm sự ổn định của thị trường lao động và phát triển kinh tế đô thị.

Chính phủ đã đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030. Theo thống kê mới nhất, cả nước đang triển khai 737 dự án với quy mô hơn 701.000 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của chương trình. Trong đó: 196 dự án đã hoàn thành với khoảng 170.000 căn; 220 dự án đang xây dựng với gần 215.000 căn; 321 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Riêng năm 2026, mục tiêu phát triển NƠXH được đặt ra ở mức 158.700 căn, cao hơn đáng kể so với năm trước.

Những con số này cho thấy quyết tâm lớn của Chính phủ và các địa phương. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa theo kịp nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.

Khu nhà ở xã hội ở tỉnh An Giang. Ảnh Trọng Triết

Tín dụng sẵn sàng, nhưng dòng tiền chưa chảy mạnh

Trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội, hệ thống ngân hàng được xác định là nguồn lực tài chính quan trọng. Tính đến đầu năm 2026, dòng vốn “đổ” vào phân khúc nhà ở giá rẻ đã đạt những cột mốc đáng ghi nhận, nhưng vẫn tồn tại khoảng cách lớn giữa cam kết và giải ngân thực tế.

Theo số liệu từ cơ quan quản lý, tổng dư nợ cho vay NƠXH hiện đạt khoảng 41.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn vốn cho thấy sự phân hóa rõ rệt: Hệ thống Ngân hàng Chính sách xã hội đang đóng vai trò chủ đạo với hơn 25.000 tỷ đồng dư nợ. Trong đó, chương trình theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP chiếm áp đảo với hơn 20.500 tỷ đồng. Đây là dòng vốn thực chất nhất, trực tiếp giúp người thu nhập thấp “an cư” với lãi suất ổn định 5,4%/năm trong 25 năm.

Hệ thống Ngân hàng thương mại đóng góp hơn 16.000 tỷ đồng, bao gồm dư nợ thông thường và gói tín dụng theo Nghị quyết 33/NQ-CP.

Mặc dù quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được nâng lên 145.000 tỷ đồng, nhưng các ngân hàng đã cam kết cho vay 20.500 tỷ đồng (đạt 17% quy mô gói). Tuy nhiên, doanh số giải ngân thực tế chỉ đạt khoảng 8.300 tỷ đồng, phản ánh rõ một nghịch lý vốn có nhưng không dễ giải ngân. 

Về phía chính sách tín dụng, nhiều ưu đãi đã được thiết kế khá rõ ràng. Lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư dự án NƠXH hiện vào khoảng 6,1%/năm, trong khi người mua nhà được vay với lãi suất khoảng 5,6%/năm, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất thị trường. 

Ngoài ra, một số chương trình tín dụng chính sách còn áp dụng mức lãi suất khoảng 5,4%/năm với thời hạn vay lên tới 25 năm, nhằm giảm áp lực trả nợ cho người thu nhập thấp. Những con số này cho thấy về mặt nguồn lực tài chính, hệ thống ngân hàng đã sẵn sàng tham gia vào chương trình phát triển NƠXH. Nhưng nếu nhìn sâu vào thực tế triển khai, nhiều điểm nghẽn vẫn tồn tại.

Ngoài ra, các doanh nghiệp phát triển NƠXH thường xuyên phản ánh một thực trạng: tiếp cận vốn vay vẫn không dễ dàng như trên lý thuyết. Nguyên nhân trước hết đến từ đặc thù của NƠXH. Đây là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài và chịu nhiều ràng buộc về giá bán, diện tích, đối tượng mua. Điều này khiến nhiều ngân hàng thương mại thận trọng khi tài trợ vốn cho dự án.

Một số doanh nghiệp bất động sản nhà nước cũng gặp khó khăn về năng lực tài chính. Có đơn vị sở hữu quỹ đất hàng nghìn hec-ta nhưng vốn chủ sở hữu chỉ vài nghìn tỷ đồng, phải phân bổ cho nhiều dự án cùng lúc. Khi vốn tự có hạn chế, việc triển khai dự án mới trở nên rất khó khăn.

Trong khi đó, nhiều dự án NƠXH còn gặp vướng mắc pháp lý, quy hoạch hoặc thủ tục đầu tư. Vì dòng vốn ngân hàng thường giải ngân theo tiến độ xây dựng, bất kỳ sự chậm trễ nào trong khâu pháp lý cũng khiến dòng vốn bị “đóng băng”. Chính vì vậy mới xuất hiện nghịch lý vốn tín dụng còn dư nhưng dự án triển khai chậm, khiến tiền không thể chảy vào nền kinh tế.

Còn nếu nhìn từ phía người dân – đối tượng thụ hưởng chính của chương trình NƠXH – khó khăn cũng không ít. Đối tượng mua NƠXH chủ yếu là người thu nhập thấp hoặc trung bình, công nhân khu công nghiệp, người trẻ mới lập nghiệp. Thu nhập của nhóm này thường không ổn định và khả năng tích lũy thấp.

Ngay cả khi lãi suất ưu đãi khoảng 5–6%/năm, việc vay mua nhà vẫn là gánh nặng tài chính lớn đối với nhiều gia đình. Với giá căn hộ khoảng 1–1,5 tỷ đồng, khoản vay kéo dài 20–25 năm có thể khiến người vay phải trả hàng tháng vài triệu đồng – con số không nhỏ đối với lao động thu nhập thấp.

Một thực tế đáng chú ý là chương trình tín dụng dành cho người dưới 35 tuổi mua nhà mới chỉ có dư nợ khoảng 240 tỷ đồng, cho thấy mức độ tiếp cận vẫn còn rất hạn chế. 

Điều này cho thấy chính sách tín dụng ưu đãi vẫn cần được thiết kế phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

“Điểm nghẽn” lớn nhất từ cơ chế chính sách là việc “trộn lẫn” giữa cơ chế thị trường và chính sách phúc lợi.

Về bản chất, NƠXH là một chính sách an sinh xã hội, nhưng trong nhiều trường hợp, việc phát triển phân khúc này lại dựa quá nhiều vào logic thị trường – tức là dựa vào lợi nhuận của doanh nghiệp và ngân hàng thương mại. Trong khi đó, với mức lợi nhuận hạn chế, doanh nghiệp không có nhiều động lực tham gia, còn ngân hàng thương mại phải cân nhắc rủi ro tài chính. Chính vì vậy, nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường, rất khó đạt được mục tiêu phát triển NƠXH quy mô lớn.

Những giải pháp chính sách cần được thúc đẩy

Để tháo gỡ những “điểm nghẽn” hiện nay, theo PGS,TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó Giám đốc Phụ trách Ban điều hành Học viện Ngân hàng đã đề xuất các giải pháp mang tính hệ thống.

Thứ nhất, tạo “luồng xanh” thủ tục cho dự án NƠXH: Một trong những cải cách quan trọng là đưa các dự án NƠXH vào cơ chế “luồng xanh” về thủ tục hành chính. Theo định hướng của cơ quan quản lý, các dự án NƠXH sẽ được phép thực hiện song song nhiều quy trình, giúp cắt giảm ít nhất 50% thời gian giải quyết thủ tục. Nếu được triển khai hiệu quả, đây sẽ là giải pháp quan trọng để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và giúp dòng vốn tín dụng được giải ngân nhanh hơn.

Thứ hai, thiết lập nguồn tài chính riêng cho NƠXH: Cần tách riêng nguồn tài chính dành cho NƠXH, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay thương mại. Nguồn lực này có thể đến từ nhiều kênh: Quỹ phát triển nhà ở; Ngân sách trung ương và địa phương; Trích nguồn từ quỹ đất 20% trong các dự án thương mại; Phát hành trái phiếu đô thị cho NƠXH. Cách tiếp cận này giúp NƠXH được vận hành như một chính sách phúc lợi, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào logic lợi nhuận.

Thứ ba, cải cách cơ chế tín dụng cho người mua nhà: Đối với người dân, điều quan trọng nhất là sự ổn định của lãi suất vay dài hạn. Giảm lãi suất vay NƠXH xuống khoảng 4,5–5%/năm; Tăng thời hạn vay lên 30 năm; Áp dụng cơ chế lãi suất cố định dài hạn. Những giải pháp này giúp giảm áp lực tài chính và tạo điều kiện để người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Thứ tư, phát triển mô hình NƠXH cho thuê: Ở nhiều quốc gia, NƠXH không chỉ là nhà để bán mà còn là nhà cho thuê dài hạn. Mô hình này đặc biệt phù hợp với nhóm lao động thu nhập thấp hoặc lao động di cư – những người chưa đủ khả năng mua nhà. Nhà nước có thể đầu tư quỹ nhà cho thuê; Hợp tác với doanh nghiệp xây dựng – vận hành; Trợ giá tiền thuê cho người lao động. Cách làm này giúp giảm áp lực sở hữu nhà ngay lập tức.

Thứ năm, quy hoạch quỹ đất tốt cho NƠXH: Một vấn đề thường bị bỏ qua là vị trí của NƠXH. Nếu các dự án NƠXH nằm quá xa trung tâm hoặc thiếu hạ tầng, người dân sẽ không mặn mà. Vì vậy, dành quỹ đất tốt, gần khu công nghiệp hoặc trung tâm đô thị cho NƠXH. Đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ, phát triển hệ thống dịch vụ công cộng. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn giúp các dự án NƠXH trở nên hấp dẫn hơn./.