Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2021. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, giá nhà tại quốc gia này liên tục đi xuống, trong khi hoạt động đầu tư và doanh số bán hàng của các doanh nghiệp địa ốc chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.
Đáng chú ý, các số liệu mới nhất cho thấy giá nhà tại Trung Quốc đã quay về mức tương đương cách đây hơn 20 năm nếu loại trừ yếu tố lạm phát. Diễn biến này cũng đặt ra nhiều vấn đề đối với những thị trường từng trải qua giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh, trong đó có Việt Nam.
Theo dữ liệu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS), nếu tính giá nhà năm 2010 là 100 điểm thì chỉ số giá nhà ở thực tế tại Trung Quốc đã giảm xuống còn 85,13 điểm trong quý I/2026. Đây là mức thấp nhất trong 20 năm trở lại đây và tương đương chỉ số năm 2005.
Tính riêng trong vòng một năm trở lại đây, giá nhà ở thực tế tại Trung Quốc đã giảm khoảng 7,1%. So với mức đỉnh khoảng 113 điểm được thiết lập năm 2021, chỉ số này đã giảm gần 24,7%.
Cần lưu ý, đây là chỉ số giá nhà đã được điều chỉnh theo lạm phát, không đồng nghĩa giá bán danh nghĩa của tất cả bất động sản tại Trung Quốc đều quay về mức năm 2005. Dù vậy, mức giảm này cho thấy thị trường đã trải qua một đợt điều chỉnh lớn sau nhiều năm tăng trưởng.
Diễn biến giá nhà cũng có sự khác biệt giữa các thành phố. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, trong tháng 8/2026, giá nhà mới tại Thượng Hải tăng 0,4% so với tháng trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm 2025. Ngược lại, giá nhà đã qua sử dụng tại thành phố này giảm 0,8% so với tháng trước.
Hoạt động đầu tư bất động sản tiếp tục suy yếu. Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư phát triển bất động sản tại Trung Quốc đạt 4.797,9 tỷ nhân dân tệ, giảm 19,9% so với cùng kỳ. Diện tích khởi công mới giảm 25,4%, còn giá trị bán bất động sản thương mại mới giảm 13%.
Nguồn vốn của các doanh nghiệp địa ốc cũng gặp khó khăn khi tổng vốn huy động đầu tư giảm 21%, trong đó các khoản vay trong nước giảm tới 33,3%. Điều này cho thấy cả nhu cầu mua nhà lẫn khả năng huy động vốn của doanh nghiệp đều đang chịu sức ép lớn.
Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu điều chỉnh mạnh sau khi nước này siết kiểm soát nợ vay của các doanh nghiệp địa ốc từ năm 2020. Chính sách "ba lằn ranh đỏ" cùng những khó khăn tài chính tại các tập đoàn bất động sản lớn đã khiến nhiều dự án chậm triển khai, làm suy giảm niềm tin của người mua nhà.
Đến nay, dù chính quyền Trung Quốc đã triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ, thị trường vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng. Người mua tiếp tục thận trọng trước khả năng giá nhà còn giảm, khiến việc tiêu thụ sản phẩm mới của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản cũng đang xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM. Dù mức giảm chưa sâu như Trung Quốc, thanh khoản suy yếu và tâm lý chờ đợi của người mua đang ảnh hưởng tới diễn biến giá bán.
Về số lượng giao dịch, theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.
Riêng phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch thành công, giảm 13,9% so với quý I. Cùng với sự suy giảm thanh khoản, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh.
Tại Hà Nội, Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán căn hộ chung cư bình quân trong quý II khoảng 123 triệu đồng/m2, còn TP HCM khoảng 108 triệu đồng/m2. Dù đã xuất hiện xu hướng giảm trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao so với khả năng tài chính của nhiều người mua.
Đáng chú ý, dữ liệu thị trường quý III/2026 của nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục có sự điều chỉnh. So với quý II, giá rao bán chung cư giảm khoảng 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang.
Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã giảm 15%, trong khi phân khúc sơ cấp giảm 9%. Đây là mức giảm đáng chú ý sau giai đoạn giá căn hộ tại Thủ đô liên tục thiết lập mặt bằng mới trong những năm trước. Tuy nhiên, số liệu này phản ánh giá rao bán, không phải mức giảm bình quân của giá giao dịch thực tế.
Tại TP HCM, thị trường cũng ghi nhận xu hướng tương tự nhưng mức điều chỉnh thấp hơn. Trong quý III, giá rao bán chung cư giảm khoảng 1%, xuống mức bình quân 69 triệu đồng/m2 theo phạm vi thống kê của Batdongsan.com.vn. Giá đất nền giảm 3%, còn nhà riêng tăng nhẹ 1% so với quý trước.
Tâm lý thận trọng của người mua tiếp tục thể hiện qua kết quả khảo sát 530 môi giới bất động sản. Có 48% môi giới cho biết lượng giao dịch trong quý III giảm trên 50% so với quý trước, trong khi 63% ghi nhận khách hàng vẫn đang quan sát thị trường và cân nhắc trước khi quyết định mua nhà.
Dù cùng xuất hiện xu hướng giảm giá, thị trường Việt Nam và Trung Quốc vẫn có những khác biệt đáng kể. Trung Quốc đang trải qua giai đoạn điều chỉnh kéo dài sau khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp bất động sản, trong khi giá nhà tại Việt Nam mới có dấu hiệu hạ nhiệt sau nhiều năm tăng mạnh.
Việc giá rao bán giảm có thể tạo thêm cơ hội cho người mua nhà ở thực, đặc biệt tại những khu vực đã tăng giá quá nhanh. Tuy nhiên, khả năng phục hồi giao dịch vẫn phụ thuộc vào nguồn cung phù hợp, lãi suất vay mua nhà và mức độ điều chỉnh giá của các chủ đầu tư. Nếu giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao so với thu nhập, thị trường có thể còn đối mặt với tình trạng thanh khoản thấp trong những quý tới.
Tiêu điểm
Bình luận bài viết