Giá chung cư hạ nhiệt, bất động sản quanh Metro vẫn tăng mạnh

Theo dữ liệu thị trường quý III/2026 được công bố trên cơ sở thống kê của Tập đoàn công nghệ bất động sản PropertyGuru, giá rao bán chung cư tại TP HCM đạt khoảng 69 triệu đồng/m², giảm 1% so với quý trước. Chung cư tiếp tục là loại hình thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 38% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán, tăng 3 điểm phần trăm so với quý II.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu tìm kiếm căn hộ vẫn hiện hữu, nhưng người mua có thể đang thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao. Trong bối cảnh đó, những khu vực sở hữu lợi thế kết nối giao thông tiếp tục thu hút sự chú ý nhờ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng phạm vi tiếp cận các tiện ích đô thị.

PropertyGuru cho biết dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội, xu hướng tăng giá được thể hiện rõ qua dữ liệu dài hạn. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1km dọc tuyến đã tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2,4 lần.

Đáng chú ý, riêng năm 2025, sau khi Metro số 1 chính thức vận hành, giá rao bán căn hộ tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước. Đây là mức tăng đáng kể, phản ánh sức hút của khu Đông TP HCM khi lợi thế hạ tầng hiện hữu.

Nếu lấy năm 2018 làm mốc 100, chỉ số giá rao bán chung cư năm 2026 tại các dự án cách ga metro không quá 1 km đạt 230 điểm. Nhóm dự án cách ga từ 1–3 km đạt 220 điểm, trong khi nhóm cách ga trên 3 km đạt 217 điểm. Đối với phần còn lại của khu vực TP HCM cũ, không gần ga metro, chỉ số này đạt 193 điểm.

Như vậy, so với mốc năm 2018, nhóm dự án trong bán kính 1 km quanh ga metro có chỉ số giá tăng 130%, còn nhóm cách ga trên 3 km tăng 117%. Trong khi đó, khu vực không gần ga metro thuộc phần còn lại của TP HCM cũ tăng 93%.

“Diễn biến này càng cho thấy xu hướng tăng giá nổi bật tại các khu vực được hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị”, PropertyGuru khẳng định.

Giá căn hộ gần metro tăng mạnh như nào?

Mức tăng giá của bất động sản quanh Metro số 1 thể hiện rõ hơn khi nhìn vào từng dự án cụ thể. Nhiều chung cư dọc trục Xa lộ Hà Nội và khu vực Thảo Điền, An Phú đã thiết lập mặt bằng giá mới sau nhiều năm phát triển. Đáng chú ý, không ít dự án ghi nhận giá chuyển nhượng cao gấp 2–3 lần thời điểm mở bán.

Tại khu vực An Phú, Estella Heights là một trong những dự án ghi nhận mức tăng đáng kể. Giá căn hộ thời điểm mở bán năm 2015 vào khoảng 40 triệu đồng/m², trong khi mặt bằng giá được ghi nhận trong các thống kê gần đây đã vượt 120 triệu đồng/m², tương đương mức tăng hơn 200%. Gateway Thảo Điền cũng có diễn biến tương tự khi giá từ khoảng 40 triệu đồng/m² lúc mở bán năm 2015 lên gần 140 triệu đồng/m², tăng khoảng 250%.

Một trường hợp khác là Q2 Thảo Điền, dự án mở bán năm 2018 với giá khoảng 38 triệu đồng/m². Đến thời điểm được thống kê trong năm 2025, giá căn hộ đã tiến sát 150 triệu đồng/m², tương đương mức tăng gần 295% so với ban đầu. Diễn biến này cho thấy những dự án tại khu vực Thảo Điền không chỉ hưởng lợi từ khả năng kết nối bằng metro mà còn được hỗ trợ bởi hệ sinh thái tiện ích, cộng đồng cư dân và vị trí gần trung tâm.

Ở khu vực Thảo Điền, Masteri Thảo Điền cũng ghi nhận mức tăng giá mạnh. Nhìn chung, các dự án dọc Metro số 1 đã trải qua một chu kỳ tăng giá đáng kể.

Trong bối cảnh giá rao bán chung cư ở TP HCM giảm nhẹ 1% so với quý trước, người mua cần phân biệt rõ đâu là dự án còn dư địa tăng trưởng nhờ hạ tầng, đâu là dự án đã phản ánh phần lớn lợi thế đó vào giá bán.